JAKARTA — Ekosistem bisnis rumah subsidi kini menghadapi tantangan baru, terutama akibat melonjaknya harga material konstruksi. Hal ini terjadi di tengah melemahnya nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat (AS). Kenaikan harga besi, baja, dan bahan bakar minyak (BBM) memicu pengembang untuk menyuarakan usulan agar pemerintah menaikkan harga rumah subsidi yang dinilai sudah tidak relevan dengan kondisi saat ini.
Tenaga Ahli Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Harry Endang Kawidjaja, mengakui bahwa pihaknya telah menerima sejumlah keluhan dari pengembang. Dalam laporannya, pengembang mulai mengusulkan kenaikan harga rumah subsidi minimal sebesar 10%. Pasalnya, volatilitas rupiah saat ini telah memicu lonjakan biaya khusus pada struktur bangunan rata-rata hingga 20%.
Kenaikan paling agresif terjadi pada komoditas material alam seperti pasir dan batu, yang melonjak hingga 50% karena kebijakan moratorium penambangan di beberapa daerah serta kenaikan harga BBM jenis solar. “Sudah banyak yang teriak naik, karena peningkatannya itu sekitar 20% di bangunan saja. Yang paling tinggi sih di material alam ya, sampai 50%. Pasir, batu, secara rata-rata sih naik di bangunan tuh 20%,” ujar Endang.
Endang juga menyampaikan adanya risiko penurunan kualitas bangunan atau ukuran unit rumah subsidi yang akan dilakukan oleh pengembang sebagai langkah efisiensi jika usulan kenaikan harga tidak diakomodasi. “Solusi selain naik harga, nanti arahnya yang satu memperkecil unit, size, ukuran. Bahkan menurunkan kualitas kemungkinan itu juga terjadi.”
Sebagai informasi, ketetapan harga rumah subsidi saat ini tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 60/2023 tentang Batasan Rumah Umum, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar serta Rumah Pekerja yang Dibebaskan dari Pengenaan PPN. Dalam beleid tersebut, pemerintah menetapkan batasan harga rumah subsidi untuk wilayah Jawa (kecuali Jabodetabek) dan Sumatra sebesar Rp166 juta untuk periode 2024 hingga saat ini. Sementara itu, batasan harga di wilayah Kalimantan ditetapkan sebesar Rp182 juta. Untuk zona Sulawesi, Bangka Belitung, Mentawai, hingga Riau, harga dipatok Rp173 juta pada 2024 hingga saat ini. Sedangkan wilayah Jabodetabek, Bali, Nusa Tenggara, dan Maluku berada di level Rp185 juta. Penentuan harga yang lebih tinggi di lokasi-lokasi tersebut dipengaruhi oleh tantangan biaya logistik serta ketersediaan lahan di masing-masing wilayah. Adapun, batas harga rumah subsidi tertinggi berada di seluruh wilayah Papua yang mencapai Rp240 juta.
Berikut adalah daftar batasan harga rumah subsidi di Indonesia berdasarkan PMK No. 60/2023:
Daftar Batasan Harga Rumah Subsidi di Indonesia (PMK No. 60/2023)
- Wilayah / Cakupan Daerah: Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi)
- Harga Jual 2023: Rp162 Juta
Harga Jual 2024: Rp166 Juta
Wilayah / Cakupan Daerah: Sumatra (kecuali Kep. Riau, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai)
- Harga Jual 2023: Rp162 Juta
Harga Jual 2024: Rp166 Juta
Wilayah / Cakupan Daerah: Kalimantan (kecuali Kab. Murung Raya dan Kab. Mahakam Ulu)
- Harga Jual 2023: Rp177 Juta
Harga Jual 2024: Rp182 Juta
Wilayah / Cakupan Daerah: Sulawesi, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai, dan Kepulauan Riau (kecuali Kepulauan Anambas)
- Harga Jual 2023: Rp168 Juta
Harga Jual 2024: Rp173 Juta
Wilayah / Cakupan Daerah: Maluku, Maluku Utara, Bali, Nusa Tenggara, Jabodetabek, Kepulauan Anambas, Kab. Murung Raya, dan Kab. Mahakam Ulu
- Harga Jual 2023: Rp181 Juta
Harga Jual 2024: Rp185 Juta
Wilayah / Cakupan Daerah: Papua Raya (Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Pegunungan, Papua Selatan, dan Papua Barat Daya)
- Harga Jual 2023: Rp234 Juta
- Harga Jual 2024: Rp240 Juta
Pengembang Teriak Margin Cekak
Sementara itu, Wakil Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) Realestate Indonesia (REI), Bambang Ekajaya, menyebut biaya konstruksi di tingkat pengembang bahkan membubung minimal 30%. Idealnya, tambah Bambang, harga rumah subsidi harus dilakukan kenaikan. Kendati demikian upayanya sulit dijalankan mengingat saat ini daya beli masyarakat dan kondisi makro ekonomi domestik masih tergolong lemah. “Dengan margin yang berkisar 10–15% praktis dengan kenaikan harga konstruksi sebenarnya sulit bertahan ini menjadi sebuah dilema buat semua pihak,” imbuhnya.
Keluhan serupa juga disuarakan oleh Aliansi Pengembang Perumahan Nasional Jaya (Appernas Jaya) terkait imbas depresiasi mata uang rupiah terhadap dolar AS. Ketua Umum Appernas Jaya, Andriliwan Muhamad, mengungkapkan lonjakan biaya material konstruksi ini dirasakan paling parah di wilayah luar Jawa, seperti di beberapa kabupaten di pulau Sulawesi. Di daerah-daerah tersebut, komoditas semen mengalami lonjakan harga yang signifikan, bahkan untuk produk cat tertentu harganya meroket hingga 50%.
Merespons situasi ini, asosiasi mengklaim telah melayangkan usulan resmi kepada Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman agar batas harga rumah tapak subsidi segera direvisi. Andre memperingatkan bahwa penundaan penyesuaian harga berisiko membuat para pengembang menahan atau mengurangi volume pembangunan fisik. “Ini kalau tidak segera disesuaikan harga, ini akan berdampak terhadap suplai FLPP, karena kenapa? Ini kan kami juga, gimana ya, kami khawatir juga kalau naiknya signifikan, itu otomatis membuat kami sementara mengurangi pembangunan dulu,” tambahnya.
Senada, Ketua Umum DPP Asprumnas, M Syawali Pratama menilai struktur harga rumah subsidi saat ini sudah kehilangan relevansi bisnisnya. Tak hanya masalah lonjakan material, iklim bisnis rumah subsidi juga kerap terganjal masalah pembiayaan. Di mana, banyak MBR yang terkendala mengakses dukungan pembiayaan perbankan. “Menurunnya animo masyarakat ini bukan disebabkan oleh lemahnya keinginan untuk membeli rumah. Tetapi, banyak masyarakat yang sebenarnya mau membeli namun tak terealisasi karena berbagai kebijakan dari pihak perbankan,” tambahnya.
